С 1 сентября 2026 года в силу вступил закон, который позволяет российским судам применять арест имущества уехавших граждан как обеспечительную меру по административным делам о «правонарушениях против интересов РФ». Арест может налагаться уже на этапе производства и затронуть банковские счета, а при их недостаточности — и недвижимость.
Кого может коснуться закон
Критерии «правонарушений против интересов» остаются расплывчатыми, поэтому теоретически под действие норм может попасть любой россиянин, который уехал за границу. Суд может рассматривать дела без участия обвиняемого‑эмигранта и применять арест имущества по ходатайству стороны.
Арест имущества ограничивает распоряжение — продажу, дарение, передачу по наследству. Закон также позволяет вводить запрет на сдачу жилья в аренду и получение от этого дохода, но прямо о конфискации речь не идёт.
Эксперты предупреждают о «охлаждающем эффекте»: уехавшие россияне могут оказаться в постоянной юридической уязвимости и ограничить публичную активность из‑за риска привлечения.
Если вы хотите передать жильё: дарение
Самый распространённый способ переписать квартиру дистанционно — оформить дарение на близкого родственника. С точки зрения налогов это наиболее выгодный вариант: при дарении близкому родственнику ни даритель, ни одаряемый обычно не платят НДФЛ.
К близким родственникам относятся родители, супруги, дети, внуки, бабушки и дедушки. Дарение на дальних родственников или посторонних лиц облагается налогом: для налоговых резидентов РФ — 13% от дохода, для нерезидентов и отдельных категорий (включая некоторые статусные группы) ставка может достигать 30%.
Нотариальная доверенность
Заключить договор дарения за границей напрямую нельзя: сделка оформляется у российского нотариуса. Поэтому собственнику потребуется доверенность на представителя в России. По правилам, доверенность не должна быть оформлена на того же человека, кому впоследствии дарят квартиру — обычно требуется третье лицо.
Доверенность можно оформить в российском консульстве (удобнее для последующей проверки в РФ) или у местного нотариуса в стране пребывания. Для стран, подписавших Минскую конвенцию, достаточно местного нотариального оформления; в странах Гаагской конвенции может потребоваться апостиль.
В доверенности указывают полномочия: оформление дарственной, подача документов в Росреестр и МФЦ, снятие с регистрационного учёта при необходимости.
Порядок оформления дарения и расходы
После передачи оригинала доверенности в Россию доверенное лицо вместе с одаряемым идёт к нотариусу, подписывает договор дарения и направляет документы для регистрации в Росреестр. Новый собственник получает выписку из ЕГРН обычно на следующий рабочий день.
Государственный тариф за удостоверение договора дарения составляет 0,5% от кадастровой стоимости сделки, но не более 20 000 ₽; дополнительно оплачиваются нотариальные и технические услуги, расходы на оформление и пересылку доверенности, пошлина за регистрацию в Росреестре (обычно 4 000 ₽ или 0,02% при высокой стоимости).
Если вы хотите продать квартиру, находясь за границей
Налоговые последствия
Размер НДФЛ при продаже зависит от срока владения и способа приобретения недвижимости. Общий срок для освобождения от НДФЛ — пять лет; при дарении, наследовании, приватизации или как единственное жильё — три года. Если минимальный срок не соблюдён, налог платят с прибыли по соответствующей ставке. Для нерезидентов и для некоторых статусов ставка может составлять 30%.
Доверенность для продажи и электронная подпись
Доверенность для продажи оформляют по тем же правилам: через консульство или местного нотариуса с указанием прав подписывать договор купли‑продажи, подавать документы в Росреестр и взаимодействовать с банками. С июля доступна возможность получить квалифицированную электронную подпись (КЭП) в ряде стран, что теоретически позволяет дистанционно подписывать сделки, но для дистанционных сделок также требуется биометрия, которую сдавать придётся очно.
Приём оплаты и риски
Рекомендуется, чтобы средства от продажи поступали на российский счёт продавца. Если счёта нет, доверенному лицу можно дать права на открытие счёта. Для безопасности практикуются банковский аккредитив или депозит нотариуса: деньги кладутся на специальный счёт и переводятся продавцу после регистрации перехода права в ЕГРН.
Особое внимание — лицам со статусом, при котором средства переводятся на специальный рублёвый счёт и их нельзя вывести за границу до снятия ограничений: в таких случаях прямой перевод иностранными способами может быть невозможен.
Документы и регистрация
Для продажи нужны: копии всех страниц внутреннего паспорта владельца, паспорта покупателя, выписка из ЕГРН, оригинал доверенности и документы, подтверждающие право собственности. При необходимости предоставляют согласие супруга, справки об отсутствии коммунальных задолженностей, планы БТИ, справки об отсутствии зарегистрированных жильцов и др. После подписания договор регистрируют в Росреестре (обычно 3–9 рабочих дней).
Что делать с пропиской
На момент продажи в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов. Если собственник в ней прописан, потребуется отдельная доверенность и нотариальное заявление на выписку — эти документы подаёт доверенное лицо в МФЦ.
Наследство и иные ситуации
Если недвижимость переходит по наследству, основные операции — в том числе продажу — тоже можно оформить через доверенное лицо. В таких случаях порядок действий и перечень документов зависят от конкретной ситуации.
Краткие рекомендации
- Оцените риски: закон предполагает широкие возможности ареста, критерии применения не всегда прозрачны.
- Если планируете передать жильё — рассмотрите дарение близким родственникам как наиболее простую и налогово выгодную опцию.
- Оформляйте доверенность через консульство или нотариуса с учётом международных конвенций — это упрощает приём документов в РФ.
- Для продажи используйте безопасные схемы приёма денег: банковский аккредитив или депозит нотариуса.
- Проконсультируйтесь с нотариусом и юристом по вопросам налогообложения и специальных ограничений, которые могут касаться вашего статуса.
